Obligatoire pour tout promoteur immobilier en tant que constructeur au sens de la loi, la garantie décennale protège vos programmes pendant 10 ans après livraison. Comparez les offres et obtenez votre attestation.
Le promoteur immobilier conçoit, finance et commercialise des programmes de construction neufs : logements collectifs, maisons individuelles groupées, résidences de services et immeubles tertiaires. Il coordonne l'ensemble des intervenants et assume la responsabilité globale de l'opération vis-à-vis des acquéreurs. Ses missions couvrent :
L'exercice est encadré par les articles L222-1 à L222-7 du Code de la construction et requiert des garanties financières spécifiques (GFA, GFE) — compétences et solvabilité vérifiées par les assureurs.
La loi Spinetta du 4 janvier 1978 impose à tout constructeur de souscrire une décennale. Le promoteur immobilier est réputé constructeur au sens de l'article 1792-1 du Code civil, même s'il ne réalise pas lui-même les travaux : il vend un ouvrage qu'il a fait construire.
Sa responsabilité décennale couvre l'ensemble de l'ouvrage livré : structure, clos et couvert, équipements indissociables. Il peut ensuite se retourner contre les entreprises défaillantes. Depuis la loi Macron (2015), l'attestation doit figurer dans les contrats de vente (VEFA).
75 000 € d'amende + 6 mois d'emprisonnement (art. L243-3). Votre patrimoine personnel est engagé en cas de sinistre.
La garantie décennale couvre les désordres compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Voici les sinistres les plus fréquents en promotion immobilière.
Risque élevé Fissures traversantes sur murs porteurs d'un immeuble de logements dues à un tassement différentiel des fondations, nécessitant une reprise en sous-œuvre de tout le bâtiment.
Risque élevé Membrane d'étanchéité de toiture-terrasse défectueuse provoquant des infiltrations dans les derniers étages de la résidence et rendant plusieurs logements inhabitables.
Risque moyen Isolation non conforme à la RE 2020 rendant les logements impropres à leur destination par des factures énergétiques excessives et un inconfort thermique permanent.
Risque moyen Chaufferie collective mal dimensionnée rendant l'ensemble des logements de la résidence impropres à leur destination en période hivernale.
Risque élevé Défaut de mise en œuvre des enduits de façade provoquant des infiltrations généralisées dans les logements d'un programme neuf livré en VEFA.
Et bien d'autres sinistres couverts…
* Montants indicatifs — chaque chantier a ses particularités.
Connaître les exclusions vous évite les mauvaises surprises et vous aide à anticiper les risques de vos opérations.
Le vieillissement naturel des matériaux lié à l'absence d'entretien par le propriétaire ne relève pas de la décennale.
Tout dommage provoqué volontairement par le professionnel est exclu de la couverture décennale et peut faire l'objet de poursuites pénales.
Les travaux réalisés en dehors du périmètre d'activités déclaré lors de la souscription ne sont pas couverts.
Les désordres causés par des caractéristiques du sol impossibles à déceler malgré une étude géotechnique conforme (G1 à G5) ne relèvent pas de la décennale du promoteur.
Les sinistres dont le coût est inférieur à la franchise prévue au contrat restent à votre charge. Vérifiez le montant de la franchise avant de souscrire.
Les dommages causés par des événements climatiques exceptionnels relèvent de l'assurance habitation du propriétaire, pas de votre décennale.
Couvre les éléments indissociables de l'ouvrage — la structure et les équipements intégrés du programme immobilier.
Couvre les éléments dissociables — les équipements facilement remplaçables dans les logements livrés.
Le promoteur est responsable de l'ensemble de l'ouvrage, y compris des parties communes et des équipements collectifs. Sa responsabilité décennale est la plus étendue du secteur : il est solidairement responsable avec tous les intervenants.
Le promoteur n'est généralement pas sous-traitant — il est maître d'ouvrage. Cependant, dans le cas d'une promotion déléguée ou d'un contrat de MOD, le promoteur délégué reste réputé constructeur et doit souscrire sa propre décennale.
En tant que vendeur d'un ouvrage en VEFA, votre responsabilité décennale est automatique et incontournable. Vous pouvez exercer une action récursoire contre les entreprises défaillantes, mais vous restez le premier responsable vis-à-vis des acquéreurs.
Les tarifs de la décennale promoteur immobilier dépendent du montant des opérations, du nombre de programmes en cours et de votre historique de sinistralité. Voici les fourchettes estimées du marché en 2026.
Pour les promoteurs indépendants sur de petites opérations (moins de 10 lots).
La formule standard pour les promoteurs réalisant des opérations de taille moyenne.
Couverture renforcée pour les sociétés de promotion avec plusieurs programmes simultanés.
Plus votre CA est élevé, plus la prime augmente — généralement 2 à 5 % du CA.
10 ans d'expérience = prime réduite. L'ancienneté diminue le risque perçu.
Certaines activités sont plus risquées que d'autres. Déclarez précisément vos activités.
Île-de-France et métropoles = tarifs plus élevés qu'en zone rurale.
Zéro sinistre = bonus. Plusieurs sinistres = malus pouvant doubler la prime.
Franchise élevée = prime réduite. Protection juridique : +5 à 15 %.
* Prix estimés du marché — mars 2026. Obtenez un devis personnalisé pour connaître votre tarif exact.
Le statut d'auto-entrepreneur ne vous exempte pas de l'obligation décennale. Tout promoteur vendant un ouvrage est réputé constructeur et doit être couvert, quelle que soit sa forme juridique.
Les tarifs sont plus élevés que la moyenne du BTP en raison de la responsabilité globale du promoteur. Comptez 2 000 à 3 500 €/an pour une décennale + RC Pro. Votre attestation doit figurer dans chaque contrat de vente.
La décennale ne couvre pas tout. Voici les assurances complémentaires indispensables pour un promoteur immobilier.
Couvre les dommages corporels, matériels et immatériels causés à des tiers pendant votre activité. Souvent couplée à la décennale dans un contrat unique.
2 ans de couverture sur les éléments dissociables que vous installez. Obligatoire et souvent incluse dans le contrat décennale.
Côté maître d'ouvrage (votre client), la DO permet de préfinancer les réparations sans attendre la recherche de responsabilité.
Protège vos locaux, votre stock de matériel, votre véhicule utilitaire et votre outillage contre le vol, l'incendie et les dégâts des eaux.
Prise en charge des frais d'avocat, d'expertise et de procédure en cas de litige avec un client, un fournisseur ou un sous-traitant.
Un parcours simple et rapide pour être couvert. Attestation sous 24h.
Indiquez votre métier (promoteur immobilier), votre statut juridique et votre chiffre d'affaires. 4 questions, 2 minutes.
Recevez plusieurs devis de nos assureurs partenaires spécialisés BTP. Comparez les prix, les garanties et les franchises.
Signez électroniquement votre contrat et recevez votre attestation décennale par email sous 24h. Vous êtes couvert.
Oui, le promoteur est réputé constructeur au sens de l'article 1792-1 du Code civil, même s'il ne réalise pas les travaux lui-même. Cette obligation découle de la loi Spinetta du 4 janvier 1978. L'absence de décennale est passible de 75 000 € d'amende et 6 mois d'emprisonnement.
Comptez entre 2 000 et 3 500 € par an pour un petit promoteur, 3 500 à 7 000 € pour un promoteur de taille moyenne et 7 000 à 15 000 € pour une société de promotion avec plusieurs programmes. Les primes dépendent du montant total des opérations.
La décennale promoteur couvre tous les désordres de l'ouvrage livré : fissures structurelles, défauts d'étanchéité, non-conformité thermique, défaillance du chauffage collectif et infiltrations par façade. Le promoteur est responsable de l'ensemble, parties privatives et communes.
Oui, le promoteur dispose d'une action récursoire contre les entreprises et intervenants responsables du sinistre. Mais il reste le premier responsable vis-à-vis des acquéreurs : c'est lui qui indemnise, puis il se retourne contre les constructeurs défaillants.
Oui, le promoteur est tenu de souscrire une assurance dommages ouvrage (DO) en application de l'article L242-1 du Code des assurances. La DO permet de préfinancer les réparations sans attendre la recherche de responsabilité. Elle est distincte et complémentaire de la décennale.
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